星期一, 15 8 月, 2022

一些買不起房的美國人要移居歐洲了

當地時間7月20日,美國全國房地產經紀人協會(NAR)公佈資料,6月,美國二手房、現房銷售量均顯示下跌。其中,二手房銷量環比下降5.4%,為2020年6月以來的最低水準;現房銷量環比下降5.4%,為連續5個月下跌,同比暴跌14.2%。

已有經濟學家提示,一些高估值地區未來兩三年內還將下跌,甚至暴跌。

在高房價、高利率困擾下,不少美國人轉而移居歐洲。

利率攀升拖累房屋交易

房地美資料顯示,截至目前,美國30年期購房固定利率平均為5.51%,是去年同期的兩倍之多。

貸款利率上升的部分原因是美聯儲為抑制通脹使出大力加息的手段。6月份,美聯儲官員將基準利率上調75個基點,這是自1994年以來的最大增幅。

美聯儲緊縮政策推高了舉債成本,尤其是房貸,僅過了一年,購房利率就發生了天翻地覆的變化,一些買家自然不願意在此時上車,仍在觀望購房利率鬆動的可能。在上個月,購房利率曾一度到達2008年來最高點,隨後略有下跌。

美國房地產經紀公司RedfinCorp資料顯示,6月份待簽購房協議中,有近15%協議跳單,這是2020年以來最高水準。

美國愛達荷州博伊西的房地產經紀人菲爾·蒙特(Phil Mount)表示,樓市現在顯然放緩了,很多人都進入了考察期,等待利率和整體經濟的變化,他們的焦慮情緒很明顯。

儘管如此,美國房價還在上漲。據NAR資料,美國今年5月份現房價格中值較去年同期上漲14.8%,至40.76萬美元,創1999年以來歷史新高。

穆迪分析公司(Moody’s Analytics)首席經濟學家馬克·贊迪(Mark Zandi)表示,當下樓市情況是,買家根本無法斷定怎樣的價格是合適的,而賣家也不願意降低心理預期。

建築商信心指數七連跌

房屋成交量下降打擊了建築商的信心。

美國全國房屋建築商協會(NAHB)本周表示,美國建築商信心指數已連續七個月下降,7月份達到2020年5月以來最低水準。分析師表示,對於建築商來說,首要工作已經是“先把存量房屋賣出去”,而不是新建更多的房屋。

根據美國商務部最新資料,美國6月份房屋開工資料環比下降2%,降至2021年9月以來最低水準,達到156萬套。住宅許可證開具數量6月環比下降0.6%,預示新房建造前景不強。

《華爾街日報》稱,新房建設情況也間接促使分析師下調對美國二季度經濟增長預測。高盛經濟學家將增長預期下調了0.1個百分點,至0.6%。巴克萊(Barclays)經濟學家預測美國二季度增長率為0.7%,低於此前的0.8%。

令有經濟學家預計,美國樓市將走向崩潰。諮詢公司Pantheon Macroeconomics首席經濟學家Ian Shepherdson表示,建築商一直否認購房需求下降的事實,但今年上半年,購房貸款申請已經下降了四分之一以上。

美國全國房屋建築商協會主席Jerry Konter表示,生產瓶頸、造房成本上升和高通脹導致許多建築商被迫停工,土地、建造和融資成本已超過了房屋本身的市場價值。近期參與調查的13%的建築商表示,為了促進銷售,他們在最近一個月有過調低房價的行為。

投資者方面,亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人、集團CEO卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)向記者表示,美國樓市供應量有限,這限制了外國買家的購買力,目前,在外國買家未完成的交易中,有57%是因為找不到心儀房產,而去年這一比例是46%。

值得注意的是,中國買家在過去一年購買了價值61億美元的美國房產,比前一年增長了27%。中國買家已經進入了高端市場,平均購買價格超過100萬美元,遠超國際買家的平均價格,郊區住房占中國買家所購房屋的57%,中心城市或城區占29%,小城鎮和度假區占14%。

泡沫或被擠壓

洛杉磯美國凱利威謙恒信地產(KW Cindy Chin Realty Int’l)地產經紀商程欣迪向《國際金融報》記者證實,如建築商所反映的那樣,目前樓市正在遇冷。很多新上市的房源,包括西海岸爾灣(Irvine)、新港(Newpost)的要價都在降低。新港一座400萬美元的房子一口氣可降15萬美元左右。

程欣迪稱,當地有不少業主正準備出售自己的房屋,搬去芝加哥、底特律居住,那裡的房價要低得多,20萬美元左右即可買下一套,很多人想趁此時機變現,然後去便宜的地方買房。

“值得注意的是,房屋減價並不意味著整體房價趨勢是向下的,(只是)漲幅沒有前兩年那麼快而已。不少賣家按以前的市場行情定價,之前一年能漲百分之十五甚至更高,但現在發現賣不動了。”程欣迪表示,兩年來,泡沫型增長地區的房價更有可能下跌。此前,這些地區的房價並不是因為經濟發展、就業機會增多、大公司進駐等實質性發展而上漲。預計不同地區的跌幅都會不一樣,不排除有的地區持平的可能。

總部位於美國的約翰·伯恩斯房地產諮詢公司(John Burns Real Estate Consulting)研究主管裡克·帕拉西奧斯(Rick Palacios Jr.)提供了另一種視角:持續的房地產市場萎縮可能會重挫泡沫過多地區的房價,許多市場在2023年、2024年將大幅降價,包括鳳凰城、納什維爾、拉斯維加斯和奧斯丁等地。帕拉西奧斯表示,博伊西的房價最早可能在今年12月份出現同比負增長。

以上這些地區也是“高估值之地”,在過去兩年的炒房潮流中,許多市場由於存量供應不足而出現了驚人的暴漲。博伊西的房價在過去兩年中飆升了53%,遠遠超出基本面,穆迪認為,該地區是美國被高估最嚴重的房屋市場。

穆迪預計,在未來一年內,博伊西、奧斯丁等“高估值之地”的房價將普跌5%至10%。如果經濟衰退來襲,“高估值之地”的房價可能將下跌15%至20%,全美房價將下跌約5%。

移居歐洲

程欣迪表示,現在出現了一種情況,即在生活成本上升、房價上漲、美元飆升和社會仇恨不斷升級的情況下,越來越多的美國人“逃離”本土,轉而前往歐洲生活。

據彭博社7月20日報導,義大利、葡萄牙、西班牙、希臘和法國正在成為最受美國人歡迎的移居目的地。蘇富比國際地產公司表示,與去年同期相比,今年4月至6月期間,美國公民移居希臘的申請增加了40%,葡萄牙、義大利的申請數量也在上浮。

但是,遷徙到陌生的國度並非易事。為方便外來人口旅居,義大利將在今年晚些時候開始為外國公民提供“遠端工作者”簽證。

40歲的美國亞特蘭大市民Stephanie就希望獲得這類簽證。即使手頭有30萬美元現金,Stephanie也發現自己無法在亞特蘭大擁有理想生活,每月在亞特蘭大的租金就要花去3000美元。今年4月,Stephanie轉戰義大利,在西西里島的穆索梅利購買了一棟別墅以及商鋪,全部花費6萬歐元。

“如果美國房價沒有那麼貴,我永遠不會考慮在義大利置業。”Stephanie說。

義大利政府還在2019年推出過一項計畫,外國買家可以一歐元的價格購置農村地區的房屋,作為購買條件,買家必須整修房屋,支付裝修費用。對於政府來說,這可以帶動地方經濟發展。

47歲的邁阿密市民Cathlyn被“一歐元”政策吸引,最終在去年11月購買了一棟別墅,前後花費3.7萬歐元。Cathlyn的別墅與Stephanie在同一個村莊,她的夢想是能在50歲前退休。

根據官方資料,2021年,居住在葡萄牙的美國公民人數比上一年增加了45%;西班牙的美國公民人數則在2019年至2021年期間增長了13%,今年還將繼續增長。

為吸引外國買家,葡萄牙和西班牙都提供了所謂的“黃金簽證”計畫(一種低門檻投資移民計畫)。

去年7月,37歲的IT創業者Jamie Dixon與丈夫、7歲的女兒一起從洛杉磯搬到葡萄牙。一份新的遠端工作讓她離開了美國,前往住有大量外籍人士的葡萄牙沿海城市卡斯卡伊斯。除了低廉的生活成本,Jamie說她與家人可以接觸到更多元化的社區生活,並且犯罪率更低。

“美國暴力事件增加了很多”,“我想給我的孩子一個正常的童年。”Jamie說。

(文章來源:證券時報網)

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