美聯集團主席黃建業指出，本港住宅交投已經於2023年及2024年錄得兩連升，但是近期的樓價卻出現「三背馳」的情況，樓價走勢與成交、租金及股市背馳的現象。反映樓價偏離常軌，主要是受到高庫存及市民對經濟前景信心的影響。不過，房屋政策支持，加上樓價「三背馳」，吸引投資客開始入市，過去一年一手大手客入市個案按年急升近8倍，涉及單位數量按年增加近10倍，可見住宅物業的回報已開始吸引投資者入市。黃建業相信，受惠新一年眾多利好因素，投資客將持續入市，令樓價於逐步找到「支撐點」後回穩，預期樓市全年將現「價穩量升」，新盤成交量有望創出歷史新高。
黃建業：高庫存壓力 樓價現「三背馳」
黃建業指出，特區政府連續兩年推出振興樓市措施，去年先是於「財政預算案」宣佈「全撤辣」，然後再放寬按揭，今年更是毅然在財赤下削減置業印花稅，房策全面利好，成交及租金上升，樓價理應亦止跌回升，卻因為物業「高庫存」及市民對經濟前景不明朗，樓價持續疲軟，「美聯樓價指數」最新(3月24日)報126.28點，已創逾8年半新低。樓價續跌，並呈現以下「三大背馳」情況：
1. 樓價與成交背馳：2024年一手私宅及二手住宅成交量共約 56,700宗，按年升約23%，惟全年樓價卻跌6.86%，更已經連續兩年出現「量升價跌」的情況。值得留意的是，去年的二手成交量雖然按年升逾15%，但是成交金額僅微升0.04%，成交金額的升幅遠低於成交量，反映市民入市信心未復常，令樓價受壓。
2. 樓價與租金背馳：2024年樓價下跌的同時，美聯「租金走勢圖」卻於2024年升逾5%，呈「租升價跌」，連續2年出現背馳走勢。
3. 樓價與股市背馳：香港股市於2024年已經回升，恒生指數在2024年錄得17.7%升幅，跑贏不少知名的市場。今年恒生指數一度升穿24,000點水平，惟「美聯樓價指數」迄今則跌約1.44%，續創逾8年半新低，亦即是回到2016年中水平。
樓價「背馳」吸投資者入市
不過，樓價「三背馳」的走勢，同樣吸引到投資客入市「趁低吸納」，過去一年相關的個案大幅增加。黃建業指出，自去年「全撤辣」後，港樓的投資價值抬頭，樓市開始出現「大手客」的蹤影。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處的資料，2024年3月至2025年2月的一年間，已知的一手大手客(即同一買家於同一月份及同一新盤購入多於一個單位)的個案數目，達到584宗，按年急升接近8倍，涉及單位數量近1,500伙，按年增加接近10倍。除了大手客外，撤辣後一年以公司名義入市的已知買家個案高達2,100多宗，按年急升約5.8倍，以上數據均證明投資者已較「全撤辣」前踴躍入市。
值得留意的是，內地買家於一手大手客中的佔比愈來愈高。撤辣後一年，於一手大手客中，涉及內地買家宗數達286宗，按年大增接近17倍，而涉及的單位數目更達714宗，按年激增超過19倍；撤辣前一年，內地買家佔大手客約2成半，而撤辣後一年，佔比已大幅急升至接近5成水平(見圖一)。
黃建業認為，現時樓市仍是由用家及剛需買家主導。不過隨著以下利好因素於近期陸續出現，加上樓價「背馳」，住宅物業的回報及投資價值會上升，相信投資者入市的個案將會愈來愈多，從而帶動樓市交投續升，樓價將逐漸找到止跌的「支撐點」。
利好樓市因素
1. 經濟環境改善，多個支柱行業現復甦跡象
2. 股市向好，恒指一度重上24000點關口，帶動投資氣氛
3. 息口下調，資金流動性加強，有望持續流入中港
4. 庫存高位回落，長期供應減少
5. 來港專才及學生成樓市生力軍
黃建業指出，在眾多利好因素之中，以後三點最值得留意。首先是資金的流入。息口是影響資金流動性的最大因素，息口愈低，愈多資金流入市場。預期美國或於年內至少減息兩次。人民銀行亦已表明「擇機降準減息」，同樣有望增強資金的流動性。自年初開始，已漸見資金加快流入香港，港股年內日均成交量逾2,400億元，較去年日均高逾8成，正是受惠於中外資金流入。中金更預期，年內尚有6,000億至8,000億元的北水流入，當中或有部份會於股市獲利後流入樓市，為住宅物業帶來新的購買力。
此外，亦要留意物業的庫存量。「高庫存」是造成樓價「背馳」的主要原因，發展商為「去庫存」須低價賣樓，令二手樓價受壓。不過，庫存有高位回落跡象，雖然去年第四季現樓貨尾量升至27,000伙的紀錄新高，短期供應充裕，但是長期供應卻見回落。數據顯示，未來3至4年一手供應(包括已批出土地可隨時動工(熟地)、已落成未售出單位數目(現樓貨尾)、建築中未售出單位數目)於去年第四季合共錄107,000個單位，按季減少1,000個，連跌3季，並創5季新低，比起去年第一季112,000個的紀錄高位減少約5,000伙(見圖二)。隨著賣地減少，相信未來一手私宅潛在供應或見頂回落，長遠為樓市帶來支持。
隨著庫存高峰回落，新盤定價與二手樓價的差距開始縮窄。根據美聯物業研究中心資料，今年首季(截至3月24日)新盤溢價錄-8.6%，雖然是連續第11季出現「負溢價」，即新盤開價低於同區二手價，並較去年第四季的-7.4%稍為擴大，但是已經較去年第二季錄-12%的季度最大紀錄後收窄(見圖三)。由於現樓貨尾量仍然高企，相信「負溢價」短期持續，但是有機會再度收窄，舒緩二手樓價的壓力。
黃建業又指出，來港專才及學生是重要購買力。港府近年積極吸納人才及學生，將香港打造成高端人才匯聚地及高等教育樞紐。根據政府數字，由2022年底至今年1月底，各項人才入境計劃共收到超過44萬宗申請，當中獲批的超過28萬宗，為本港帶來新的住屋需求。值得留意的是，新來港者多數會採取「先租後買」的策略，而一般租約期都是兩年，換句話說，由今年開始將有大批「轉租為買」的購買力入市，增加價量上升的動力。
黃建業認為，利好因素湧現，投資者有望更積極入市。預計2025年本港住宅物業成交量再錄升幅，當中一手成交量可望達至1.9萬宗，按年升逾2成，並創自2013年<<一手住宅物業銷售條例>>生效後新高；估計二手住宅交投達4.3萬宗，按年升近5%，則創4年新高。相信樓價將會逐漸試探，並找到支撐點，跌幅逐步放緩，今年內或回穩，由連續兩年的「價跌量升」，轉為「價穩量升」，除非外圍政經環境出現重大的變化，否則樓價進一步大幅下跌的機會不大。
提三建議加速去庫存
如果想樓市加快復甦，黃建業建議政府再提出有效措施，吸納資金來港置業，加速去庫存，增加發展商恢復買地的誘因，增加庫房收入。黃建業認為，放寬資金鏈振樓市已經成為國家政策。中央對樓市的定調，由過往的「房住不炒」，轉變成「穩住股市樓市」，扶持樓市的決心及力度之強前所未見。全國人大會議首次將「穩住股市樓市」寫進《工作報告》總體要求；近日推出的《提振消費專項行動方案》亦強調持續用力推動房地產市場止跌回穩，可見中央將穩樓市提高至最重要的經濟目標之一。特區政府亦緊跟中央政策而改變房策，先後於兩次「財政預算案」中提出「全面撤辣」及減印花稅的重要措施，為港樓拆牆鬆綁。
具體建議包括：
1. 為投資移民拆牆鬆綁
建議投資移民全面放寬至任何樓價的物業，樓價全數計入投資額，鼓勵買樓可以移民。由於短期供應仍多，放寬投資移民，不會大幅刺激樓價上升，但可幫助消化供應，同時為庫房帶來收入，簡單化移民政策亦有助吸引高質人才，利好香港長遠發展；
2. 交易完成後才繳付印花稅
建議放寬印花稅延至交易完成後才需繳付，讓置業人士有更大的彈性來運用資金，有助減輕短期資金壓力。即使因為各種原因導致相關交易最終未能完成，買家亦不必因為已繳印花稅而承受損失。由於現時物業投機活動極少，相信放寬亦不會出現炒風。
3. 設立跨境「購房通」；
亦即是中港兩地互聯互通機制的「購房」版，設立「購房資金通」讓兩地居民可以在兩地購房，並便利內地人才落戶香港。
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