當地時間7月20日，美國全國房地產經紀人協會（NAR）公佈資料，6月，美國二手房、現房銷售量均顯示下跌。其中，二手房銷量環比下降5.4%，為2020年6月以來的最低水準；現房銷量環比下降5.4%，為連續5個月下跌，同比暴跌14.2%。
已有經濟學家提示，一些高估值地區未來兩三年內還將下跌，甚至暴跌。
在高房價、高利率困擾下，不少美國人轉而移居歐洲。
利率攀升拖累房屋交易
房地美資料顯示，截至目前，美國30年期購房固定利率平均為5.51%，是去年同期的兩倍之多。
貸款利率上升的部分原因是美聯儲為抑制通脹使出大力加息的手段。6月份，美聯儲官員將基準利率上調75個基點，這是自1994年以來的最大增幅。
美聯儲緊縮政策推高了舉債成本，尤其是房貸，僅過了一年，購房利率就發生了天翻地覆的變化，一些買家自然不願意在此時上車，仍在觀望購房利率鬆動的可能。在上個月，購房利率曾一度到達2008年來最高點，隨後略有下跌。
美國房地產經紀公司RedfinCorp資料顯示，6月份待簽購房協議中，有近15%協議跳單，這是2020年以來最高水準。
美國愛達荷州博伊西的房地產經紀人菲爾·蒙特（Phil Mount）表示，樓市現在顯然放緩了，很多人都進入了考察期，等待利率和整體經濟的變化，他們的焦慮情緒很明顯。
儘管如此，美國房價還在上漲。據NAR資料，美國今年5月份現房價格中值較去年同期上漲14.8%，至40.76萬美元，創1999年以來歷史新高。
穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）表示，當下樓市情況是，買家根本無法斷定怎樣的價格是合適的，而賣家也不願意降低心理預期。
建築商信心指數七連跌
房屋成交量下降打擊了建築商的信心。
美國全國房屋建築商協會（NAHB）本周表示，美國建築商信心指數已連續七個月下降，7月份達到2020年5月以來最低水準。分析師表示，對於建築商來說，首要工作已經是“先把存量房屋賣出去”，而不是新建更多的房屋。
根據美國商務部最新資料，美國6月份房屋開工資料環比下降2%，降至2021年9月以來最低水準，達到156萬套。住宅許可證開具數量6月環比下降0.6%，預示新房建造前景不強。
《華爾街日報》稱，新房建設情況也間接促使分析師下調對美國二季度經濟增長預測。高盛經濟學家將增長預期下調了0.1個百分點，至0.6%。巴克萊（Barclays）經濟學家預測美國二季度增長率為0.7%，低於此前的0.8%。
令有經濟學家預計，美國樓市將走向崩潰。諮詢公司Pantheon Macroeconomics首席經濟學家Ian Shepherdson表示，建築商一直否認購房需求下降的事實，但今年上半年，購房貸款申請已經下降了四分之一以上。
美國全國房屋建築商協會主席Jerry Konter表示，生產瓶頸、造房成本上升和高通脹導致許多建築商被迫停工，土地、建造和融資成本已超過了房屋本身的市場價值。近期參與調查的13%的建築商表示，為了促進銷售，他們在最近一個月有過調低房價的行為。
投資者方面，亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人、集團CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari)向記者表示，美國樓市供應量有限，這限制了外國買家的購買力，目前，在外國買家未完成的交易中，有57%是因為找不到心儀房產，而去年這一比例是46%。
值得注意的是，中國買家在過去一年購買了價值61億美元的美國房產，比前一年增長了27%。中國買家已經進入了高端市場，平均購買價格超過100萬美元，遠超國際買家的平均價格，郊區住房占中國買家所購房屋的57%，中心城市或城區占29%，小城鎮和度假區占14%。
泡沫或被擠壓
洛杉磯美國凱利威謙恒信地產（KW Cindy Chin Realty Int'l)地產經紀商程欣迪向《國際金融報》記者證實，如建築商所反映的那樣，目前樓市正在遇冷。很多新上市的房源，包括西海岸爾灣（Irvine)、新港(Newpost)的要價都在降低。新港一座400萬美元的房子一口氣可降15萬美元左右。
程欣迪稱，當地有不少業主正準備出售自己的房屋，搬去芝加哥、底特律居住，那裡的房價要低得多，20萬美元左右即可買下一套，很多人想趁此時機變現，然後去便宜的地方買房。
“值得注意的是，房屋減價並不意味著整體房價趨勢是向下的，（只是）漲幅沒有前兩年那麼快而已。不少賣家按以前的市場行情定價，之前一年能漲百分之十五甚至更高，但現在發現賣不動了。”程欣迪表示，兩年來，泡沫型增長地區的房價更有可能下跌。此前，這些地區的房價並不是因為經濟發展、就業機會增多、大公司進駐等實質性發展而上漲。預計不同地區的跌幅都會不一樣，不排除有的地區持平的可能。
總部位於美國的約翰·伯恩斯房地產諮詢公司（John Burns Real Estate Consulting）研究主管裡克·帕拉西奧斯（Rick Palacios Jr.）提供了另一種視角：持續的房地產市場萎縮可能會重挫泡沫過多地區的房價，許多市場在2023年、2024年將大幅降價，包括鳳凰城、納什維爾、拉斯維加斯和奧斯丁等地。帕拉西奧斯表示，博伊西的房價最早可能在今年12月份出現同比負增長。
以上這些地區也是“高估值之地”，在過去兩年的炒房潮流中，許多市場由於存量供應不足而出現了驚人的暴漲。博伊西的房價在過去兩年中飆升了53%，遠遠超出基本面，穆迪認為，該地區是美國被高估最嚴重的房屋市場。
穆迪預計，在未來一年內，博伊西、奧斯丁等“高估值之地”的房價將普跌5%至10%。如果經濟衰退來襲，“高估值之地”的房價可能將下跌15%至20%，全美房價將下跌約5%。
移居歐洲
程欣迪表示，現在出現了一種情況，即在生活成本上升、房價上漲、美元飆升和社會仇恨不斷升級的情況下，越來越多的美國人“逃離”本土，轉而前往歐洲生活。
據彭博社7月20日報導，義大利、葡萄牙、西班牙、希臘和法國正在成為最受美國人歡迎的移居目的地。蘇富比國際地產公司表示，與去年同期相比，今年4月至6月期間，美國公民移居希臘的申請增加了40%，葡萄牙、義大利的申請數量也在上浮。
但是，遷徙到陌生的國度並非易事。為方便外來人口旅居，義大利將在今年晚些時候開始為外國公民提供“遠端工作者”簽證。
40歲的美國亞特蘭大市民Stephanie就希望獲得這類簽證。即使手頭有30萬美元現金，Stephanie也發現自己無法在亞特蘭大擁有理想生活，每月在亞特蘭大的租金就要花去3000美元。今年4月，Stephanie轉戰義大利，在西西里島的穆索梅利購買了一棟別墅以及商鋪，全部花費6萬歐元。
“如果美國房價沒有那麼貴，我永遠不會考慮在義大利置業。”Stephanie說。
義大利政府還在2019年推出過一項計畫，外國買家可以一歐元的價格購置農村地區的房屋，作為購買條件，買家必須整修房屋，支付裝修費用。對於政府來說，這可以帶動地方經濟發展。
47歲的邁阿密市民Cathlyn被“一歐元”政策吸引，最終在去年11月購買了一棟別墅，前後花費3.7萬歐元。Cathlyn的別墅與Stephanie在同一個村莊，她的夢想是能在50歲前退休。
根據官方資料，2021年，居住在葡萄牙的美國公民人數比上一年增加了45%；西班牙的美國公民人數則在2019年至2021年期間增長了13%，今年還將繼續增長。
為吸引外國買家，葡萄牙和西班牙都提供了所謂的“黃金簽證”計畫（一種低門檻投資移民計畫）。
去年7月，37歲的IT創業者Jamie Dixon與丈夫、7歲的女兒一起從洛杉磯搬到葡萄牙。一份新的遠端工作讓她離開了美國，前往住有大量外籍人士的葡萄牙沿海城市卡斯卡伊斯。除了低廉的生活成本，Jamie說她與家人可以接觸到更多元化的社區生活，並且犯罪率更低。
“美國暴力事件增加了很多”，“我想給我的孩子一個正常的童年。”Jamie說。
（文章來源：證券時報網）
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