台新投信指出，在通膨及全球央行升息下，景氣面臨衰退疑慮，但根據歷史經驗，美國REITs最佳投資時機出現在景氣谷底(衰退期)和景氣好轉初期(復甦期)，原因在於雖然此時的租金或許還在下滑，但當景氣開始出現回溫時，房市需求也隨之回升，帶動不動產價格上漲，加上公債殖利率走降，有利REITs估值提升。

據統計，自2000年以來，於衰退期布局美國REITs指數持有12個月，報酬率達10.8%，於復甦期布局美國REITs指數持有12個月，報酬率達20.4%，目前美國REITs修正幅度已大，評價來到相對低點，絕佳買點到。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，由於REITs價值等於預期租金收益折現值，加上持有不動產資產價值，故REITs價格理論上將與房地產景氣、房價及租金呈正向關係，而與利率走勢呈現反向，當利率上升時，REITs估值被擠壓，而當利率下降時，REITS估值則將提升。美債利率近期已明顯下降，加上美國通膨三月後將逐步下行，利率再大幅上彈空間有限，有利REITs展開補漲行情。

李文孝表示，2022年美國REITs獲利增長保持歷史高位14.2%，2023年獲利成長預估則仍有4.1%。整體商用不動產的承租率皆在良好位置，租金增長雖將放緩，整體商用不動產的承租率皆在良好位置，租金增長雖將放緩，不過部分產業如工業、醫療、通訊、資料中心都維持超過5%成長。整體來看，美國REITs2022年跌幅高達27%，僅次2008金融海嘯，主因還是升息造成評價的下挫，非產業基本面的問題，目前美國REITs市場整體NAV折價擴大至11%，深具物美價廉優勢，評價上極具吸引力。

(文章來源：經濟日報）